一、醫院物業服務的社會化歷程
20世紀末，國內醫院后勤改革是自行成立后勤服務系統，并依照企業管理模式進行管理，整體服務水平和管理能力與改革之初相比都有所改善。但存在很多問題，例如專業化程度不夠、缺少第三方監督、效率提高幅度不大等。
2002年12月，出臺了《關于醫療衛生機構后勤服務社會化改革的指導意見（試行）》。在該文件指引下，后勤服務社會化的范圍逐步擴大，從原有的保安、保潔等技術含量低、勞動力密集的項目進一步擴展至水、電、氣等能源動力運行，網絡信息系統管理，凈化空調系統管理，餐飲管理等技術含量較高、對醫院整體運行影響較大的項目。
2019年12月，國家衛生健康委員會辦公廳出臺《公立醫院章程范本》，其中明確了“后勤、設備、物資和信息管理”的建設發展，強調醫院后勤管理秉承“安全第一、服務患者、服務一線”原則，按照規范化、標準化、專業化、信息化、智能化的要求，建立健全 “后勤一站式”服務模式，推進醫院后勤服務社會化。
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二、醫院物業服務特點
相對于住宅區、寫字樓、商場等一般性物業而言，醫院是較難管理的一種物業。在管理中矛盾較多，困難較大，這是由醫院物業管理自身的特點所決定的。
（一）醫院物業管理的服務對象具有雙重性。從業人員不僅給病人提供服務，還要同時滿足醫務人員服務需要，而醫務人員又在為病人服務。病人屬于弱勢群體，絕不像住宅區內住戶或寫字樓里辦公人員那么易于管理和服務。服務要求高，管理難度大。
（二）保潔工作專業性強。醫院每天都會有大量的醫療廢棄物產生，這些廢棄物攜帶有致病榮和有害物質，必須按照嚴格的規定進行分外理和清遠，從事醫院保潔工作的人員必須執行嚴格的消毒、隔離和防護制度，防止出現交叉感染的情況。同時，保潔人員要具備一定的理療常識，能夠在工作中做好自身的防護。醫院作為病人治療疾病、恢復健康的場所，需要有一個溫警、安靜的環境，醫院的保潔工作既要保證醫院內的干凈整潔，又要考慮醫院環境的這種特殊要求。大面積作業時，應注意防止機器設備使用時產生很大的噪音和對場地環境的污染。
（三）設備運行具有連續性。醫院不同于寫字樓或住宅小區，醫院的部分設備需要24小時不間斷地運行，幾乎無法利用停水、停電的方式進行設備維修。這給醫院的物業管理工作帶來了相當大的難度，無形之中增加了物業管理費用的支出。醫院設備的維修養護必須做到科學合理，對于不能間斷運行的設備必須保證備用設備的良好使用性，一旦出現故障，立即將備用設備投入使用。
（四）安全保衛工作具有特殊性。由于醫院采取開放式治安管理方式，人員流動量大，進出人員復雜，并且樓幢多、面積大，管理難度大。保安員工作不只是局限于常規的治安、消防、車輛道路管理，還須從事陪人控制、救護接應、幫助病人等方面的醫療專業性服務工作。
醫院的特殊部位，如手術室、藥房、化驗室、太平間、庫房、財務室等地方，應采取嚴密的警戒措施，重點加以防范，并建立處理突發事件的應急方案，一旦遇到突發事件，要能夠確保病人的安全，同時要注意保護好醫療檔案及各種試劑等。
在醫院的物業管理工作中，還要特別注意人身健康安全的保護，樓道、病房等各類場所要經常開窗通風，以降低細菌的密度，醫院的分區標記應醒目，醫院的放射性工作室應做好防護測試，并配以警示裝置。
第一， 評分項分析
醫院物業服務項目一般通過政府采購方式進行采購，評審標準采用綜合評分法。評審因素涵蓋了價格、客觀部分和主觀部分。
一、服務方案。這部分的分數權重較高，主要是因為醫院物業服務的需求非常專業和復雜。投標人的服務方案需要充分考慮到醫院的特點和實際需求，如高清潔度、嚴格的消毒標準、設備維護等。此外，服務方案還需包括應急預案、特殊事件的響應機制等，以應對可能出現的突發狀況。因此，服務方案的完整性和專業性是衡量投標人能力的重要標準。
二、投標報價。合理的報價對于醫院的成本控制至關重要。醫院需要確保物業服務的費用既不過高，也不會因報價過低而導致服務質量下降。這部分的評分不僅要看投標人的報價，還要分析其成本構成，確保其報價的合理性。
三、資質與經驗。資質和經驗是衡量投標人能力的重要因素。具備相關行業資質的投標人，能確保服務的專業性和安全性。同時，有豐富經驗的投標人能夠更好地應對各種突發狀況，提供更穩定的服務。
四、商業信譽。商業信譽反映了一家企業的誠信度和社會責任感。對于醫院物業服務這種長期合作的業務，投標人的信譽尤為重要。一個有著良好信譽的投標人，更能保證服務的持久性和穩定性。
五、其他優勢。除了上述標準外，如果有投標人具備其他獨特的優勢或創新點，例如與醫院有過良好的合作基礎、對醫院文化有深入了解等，也可以為醫院帶來額外的價值。這些優勢應該在評分時得到適當的考慮。
很多人認為評審專家在評審主觀部分時隨意打分，但實際情況并非如此，采購代理機構對評審結果要進行復核，評審專家分值之間差距太大，要重新評審，并將重新評審原因記錄在評審報告中。
物業企業想要通過招標方式獲得更多的業務，只有提升企業自身的招投標知識儲備和投標方案編寫能力。
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第二， 投標方案編寫
根據醫院物業行業特點并結合招標文件，列出醫院物業投標方案的重點和難點。
（一）醫院物業的重點和難點，方案才能有創新和亮點。
1.人員素質。醫院物業管理的服務對象具有雙重性。從業人員不僅給病人提供服務，還要同時滿足醫務人員服務需要，而醫務人員又在為病人服務。特別是在病人服務時，更多的是細節服務，如語言服務、穿著服務和動作服務等細微動作上體現。投標方案應該重點突出，也是亮點，也可以在此基礎上進行服務創新。
2.預防措施。三年疫情，給醫院帶來了很大壓力，也讓醫院非常重視，另外醫院每日大量的醫療廢棄物產生，從事醫院保潔工作的人員必須執行嚴格的消毒、隔離和防護制度，防止出現交叉感染的情況。投標方案應該重點突出，可以在此基礎上進行服務創新。
3.設備運行。醫院的部分設備需要24小時不間斷地運行，幾乎無法利用停水、停電的方式進行設備維修。這是難點。
4.安全保衛。保安員工作不只是局限于常規的治安、消防、車輛道路管理，還須從事陪人控制、救護接應、幫助病人等方面的醫療專業性服務工作。醫院的特殊部位，如手術室、藥房、化驗室、太平間、庫房、財務室等地方，應采取嚴密的警戒措施，重點加以防范，并建立處理突發事件的應急方案，一旦遇到突發事件，要能夠確保病人的安全，同時要注意保護好醫療檔案及各種試劑等。這是難點。
（二）全面理解并分析招標內容，確保對所有細節了然于心。明確招標要求后，我們結合行業特點進行深度思考，以判斷招標內容是否全面。若發現有任何缺失或不足，我們會主動進行補充，確保投標方案內容的完整性。
在構建每個分項方案時，我們堅持運用“閉環思維”，這意味著我們需要從制度、方案、實施、監督和反饋五個方面進行全面考量。這五個部分相互關聯，形成了一個完整的流程閉環，以確保方案的連貫性和完整性。
為了更好地組織和呈現投標方案，我們依據‘七步生產思維模型’繪制了投標方案模型圖，詳見《新標投標方案編制規范》。這幅圖清晰地展示了整個方案的架構和各個關鍵部分之間的關系。
（三）在制定醫院物業的投標方案時，應充分認識到該行業的獨特性，并從這些特點中挖掘出創新點和亮點。我們首先根據“投標方案模型圖”構建了清晰的目錄結構。在此基礎上，我們針對每個章節進行了深入的方案編寫。同時，對于難點和重點內容，我們進行了充分的闡述和解釋，確保其詳實豐富。
接著，在撰寫具體方案如“人員管理方案”時，要充分利用“采購文件網”這一資源平臺，從中獲取參考信息。同時，還借助“文兜詞典”這一工具，幫助我們找到準確的詞匯和表述方式。在文檔編輯過程中，我們不斷調整和完善，確保方案精準且具有適用性。
對于難以表述的內容，可以采用“文兜智寫”智能工具輔助生成。使用時，我們明確指示工具從“制度、方案、實施、監督和反饋”這五個模塊進行內容生成。每個模塊再細分為若干小節，以確保生成的內容更加完善和精確。
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通過這一系列嚴謹的步驟和工具的使用，我們能夠編寫出一份高質量的投標方案。這份方案不僅具有內容完整性、邏輯嚴謹性，而且主次分明、重點突出。這將是企業是否能中標醫院物業項目奠定了堅實基礎，也為企業樹立了良好形象。