“這個清明假期的行情還是冷清，來現(xiàn)場咨詢的客戶很少，估計同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介機構(gòu)置業(yè)顧問對中國證券報記者說。
市場降溫的背后折射了樓市的變化：買房的變了，投機客離場，以房換房的剛需占比提升，購房成本增加了，全款購買方式增多了；賣房的開發(fā)商也變了，不敢拿地王，想方設(shè)法降杠桿；政策預(yù)期也變了，從年初幻想政策松動到現(xiàn)在預(yù)期政策從嚴(yán)、，長效機制也在逐步落地。這些將推動未來行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。
購房群體切換
“售樓處客流量雖比去年清明節(jié)明顯提升，但與之前幾年差別仍然較大。”北京豐臺區(qū)天悅壹號售樓經(jīng)理對記者說。記者調(diào)研的豐臺區(qū)天悅壹號位于豐臺新宮商圈，目前均價在每平米85000元左右。“按照目前調(diào)控政策和買房人的需求，預(yù)計今年價格會保持平穩(wěn)。政策方面可能不會放松，至于是否會更加嚴(yán)格還要看市場情況。”
同時，房地產(chǎn)也在不斷收緊。售樓經(jīng)理稱，“房貸利率政策仍然比較緊，會根據(jù)購房者資質(zhì)等條件綜合審定，目前低也要基準(zhǔn)上浮5%，上浮10%至20%也比較常見。折扣等房貸優(yōu)惠政策目前基本是沒有了。”二手房方面，上述中介機構(gòu)置業(yè)顧問舉例稱，北京市文慧園附近小區(qū)62平方米的兩室一廳，2月底成交價是492萬元。同一小區(qū)、同樣戶型，去年2月成交價可達550多萬元。
事實上，房貸收緊對購買力和購買結(jié)構(gòu)也形成較大影響。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房現(xiàn)象少了很多。換房和剛需則比以前多了。利率方面，北京地區(qū)目前便宜的是基準(zhǔn)上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，審核更嚴(yán)格，額度也少了。”
鏈家研究院首席市場分析師許小樂表示，嚴(yán)調(diào)控結(jié)束了北京房價連續(xù)17個月的上漲勢頭，隨后出現(xiàn)連續(xù)9個月下跌，累計跌幅15%左右。無論是單看北京還是其他熱點城市，可以說調(diào)控起到了預(yù)期效果。“從需求結(jié)構(gòu)看，‘認房又認貸’對換房影響更大。”許小樂稱，有記錄均被認定為“二套”，首付上提到60%或80%，房貸利率上浮20%，導(dǎo)致?lián)Q房首付比例大增。同換房首付比例大增不同的是，純剛需首付在調(diào)控前后沒有變化，因此調(diào)控后剛需成交占比有明顯增加。sdghgg
加速去杠桿
在樓市嚴(yán)調(diào)控下，開發(fā)商壓力陡增。在熱點城市，無論是銷售價格和速度，還是融資渠道和成本均不同程度的受到影響。
從之前屢屢出現(xiàn)的“地王”來看，在2017年幾乎絕跡。土地流拍情況開始增多。國泰君安分析師謝皓宇表示，今年1月一線城市出現(xiàn)四塊流拍地塊，是2014年4月以來一線城市流拍地塊數(shù)量高的一個月，二三線城市流拍情況在逐漸增多。
中國指數(shù)研究院研究報告指出，“房住不炒”成為2018年房地產(chǎn)市場主基調(diào)，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升。“當(dāng)前土地成交溢價率較低，從側(cè)面說明企業(yè)拓展資源意愿不高。”中信證券研究部研究員陳聰表示，緊信用市場環(huán)境下，企業(yè)成本上升，終可能推動部分企業(yè)理性認識當(dāng)前環(huán)境，開始適度去杠桿。
融信中國董事會主席歐宗洪表示，集團也將采納“降杠桿、減負債、增抗險、調(diào)”的謹慎之道，靈活運用多元化多渠道的融資模式、降低成本。中國國際研究所研究員李佩珈表示，在整治影子的大環(huán)境下，融資渠道較窄的小開發(fā)商短期內(nèi)很可能面臨融資成本攀升甚至鏈斷裂的風(fēng)險。不排除大開發(fā)商以此為契機，擴張市場份額，甚至實施行業(yè)內(nèi)兼并，市場集中度料將提高。
長效機制“在路上”
3月中下旬以來，杭州、西安、成都、海南等地接連出臺限購、搖號等調(diào)控政策。其中，海南明確，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房，申請商業(yè)性個人住房首付款比例不得低于70%。
“從2017年和2018年一季度數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場熱度雖有所下降，但仍然處于相對高位。”東興證券分析師鄭閔鋼認為，目前收緊調(diào)控幅度較大的城市或省份，如昆明、海南、廣州、大連等，就是近期房價上漲速度較快的區(qū)域。2月70城商品房銷售價格同比增速5.8%，較之2016年10.8%的高點雖然已大幅回落，但仍處在歷史平均水平之上。短期內(nèi)期待政策的放松是不現(xiàn)實的。在樓市調(diào)控政策不斷升級的同時，加快培育住房租賃市場，也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在發(fā)生變化。比如，北京市計劃今后5年供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，年均供地任務(wù)量約200公頃。根據(jù)中原地產(chǎn)分析，1000公頃土地可建成30萬-40萬套租賃房。若如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的增量房源。
上海今年計劃實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。作為樓市標(biāo)桿的京滬兩地的租賃住房政策的推出和落地，將對政策落地產(chǎn)生示范引領(lǐng)效應(yīng)。租購并舉落地也離不開租賃供給改革。我愛我家副總裁胡景暉表示，要從農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)、城市土地出讓、城市原有閑置物業(yè)改造再利用、小業(yè)主住房出租等方面入手，允許部分企業(yè)在建設(shè)園區(qū)時配建員工宿舍，多策并舉拓寬租賃供給渠道。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍認為，政策導(dǎo)向逐漸明朗，租賃市場潛力巨大，但發(fā)展將呈現(xiàn)出差異趨勢。比如，人口凈流入較多的一線城市和強二線城市相比于其它城市的市場空間更廣。歐宗洪表示，今年房地產(chǎn)市場在“分類調(diào)控，因城因地”差異性調(diào)控措施中，有望實現(xiàn)關(guān)鍵突破，踏入高質(zhì)量發(fā)展時代。“按照國務(wù)院常務(wù)會議要求，財政部、發(fā)展改革委、人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正抓緊制發(fā)操作文件，確保及時出臺相關(guān)政策措施。同時，我們還將進一步加強事中事后監(jiān)管，確保各項清費降費政策措施落到實處。此外，我們還將加快推進非稅收入立法進程，研究制定政府非稅收入管理條例，進一步規(guī)范‘費權(quán)’管理。”程麗華表示。
按照政府的規(guī)劃，今年減稅方面，全年要再為企業(yè)和個人減稅8000多億元；非稅方面，要為市場主體減輕非稅負擔(dān)3000多億元。兩項改革可以實現(xiàn)萬億元的減負效果。有專家認為，降費改革不僅可以進一步減輕企業(yè)負擔(dān)，還將有助于對政府機構(gòu)瘦身消腫，有利于理順政府與市場的關(guān)系、規(guī)范市場秩序，有利于進一步激活市場主體活力。從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，需要大量投入，而減稅降費也正是降成本的有力舉措。
“降成本要整體考慮，統(tǒng)籌施策，很難針對局部來實現(xiàn)降成本。只有加快改革，降低制度性成本，才可能實現(xiàn)我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級。”中國財政科學(xué)研究院院長劉尚希表示。據(jù)了解，為了給研判形勢、防范風(fēng)險、制定政策提供科學(xué)智力支撐，中國財政科學(xué)研究院今年將繼續(xù)組織實地調(diào)研，以求找到“降成本”中還需啃掉的“硬骨頭”，提出有價值的新觀點、新對策。
據(jù)財政部網(wǎng)站4月9日消息，今年以來，各級財政部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)和新發(fā)展理念，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，繼續(xù)實施積極的財政政策，大力推進減稅降費，強化預(yù)算執(zhí)行，財政收入運行持續(xù)向好。
一、全國財政收入持續(xù)增長，實現(xiàn)良好開局今年一季度，我國經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級、質(zhì)量效益持續(xù)改善。在此基礎(chǔ)上，1-3月，全國一般公共預(yù)算收入同比增長13.6%。其中，中央收入增長18.9%，地方收入增長9.1%，在去年同期高基數(shù)之上保持了較快增長。一是受工業(yè)生產(chǎn)運行加快、業(yè)景氣持續(xù)提升、消費市場較為活躍、外貿(mào)進出口較快增長等帶動，1-3月工業(yè)增值稅、商業(yè)增值稅、改征增值稅、國內(nèi)消費稅、進口環(huán)節(jié)稅同比分別增長16.6%、21.1%、22.9%、28%、14.4%，合計拉高全國財政收入增幅約10個百分點。二是受企業(yè)效益明顯改善和年初集中發(fā)放職工年終獎金分紅增加等帶動，1-3月企業(yè)所得稅、個人所得稅同比分別增長11.7%、20.7%，合計拉高全國財政收入增幅約4個百分點。三是工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格（PPI）處于相對較高水平，帶動以現(xiàn)價計算的相關(guān)稅收快速增長。1-3月，全國稅收收入同比增長17.3%，比去年同期加快2.6個百分點；全國非稅收入同比下降7.5%，比去年同期回落18.1個百分點，主要受進一步落實各項降費措施以及去年同期基數(shù)較高等因素影響。相應(yīng)地，1-3月稅收收入占財政收入比重為87.7%，比去年同期提高2.5個百分點，財政收入質(zhì)量進一步提高。二、二三產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)較快增長，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快
1-3月，全國稅收收入中，第二產(chǎn)業(yè)稅收、第三產(chǎn)業(yè)稅收分別增長20.4%、14.5%，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快。其中：受部分化工、冶金等產(chǎn)品價格上漲帶動，化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)稅收同比分別加快4.7個、21.4個、79.6個百分點；受用電量快速增長等因素帶動，電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)稅收同比加快18.6個百分點；受假日消費效應(yīng)及消費升級相關(guān)行業(yè)較快增長等帶動，煙草制品業(yè)、零售業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、廣播電視電影和影視錄制行業(yè)稅收同比分別加快40.1個、2.1個、15.3個、38.2個、51.8個百分點。三、地方財政收入總體平穩(wěn)增長，中西部地區(qū)稅收增長較快
2018年1月，鐵礦石進口許可證發(fā)證數(shù)量20200.17萬噸，環(huán)比增加159.97%，金額145.49億美元，平均價格72.03美元/噸；清關(guān)數(shù)量10498.39萬噸，金額73.14億美元；平均海運費價格17.52美元/噸，環(huán)比減少10.85美元/噸。1月，累計發(fā)證20200.17萬噸，金額145.49億美元，平均價格72.03美元/噸；累計清關(guān)10498.39萬噸，金額73.14億美元；平均海運費價格17.52美元/噸。1月份我國鐵礦石進口情況如下： 2018年1月，共計324家企業(yè)申領(lǐng)了鐵礦石自動進口許可證，其中有275家企業(yè)已實際進口。 中國鋼鐵行業(yè)經(jīng)過近30年的長足進步和發(fā)展，鐵礦石產(chǎn)品的議價、定價能力一直是鋼鐵行業(yè)發(fā)展的枷鎖。而鐵礦石上線運行至今，隨著量激增，對市場形成強有力的影響，近鐵礦石國際化進程得到明確公開，操作細節(jié)也有所披露，這必將再次大幅助力中國鐵礦石議價能力，但定價話語權(quán)爭奪依然艱難。 未來兩年歐盟用鋼需求將保持健康增長。歐洲鋼鐵工業(yè)協(xié)會eurofer稱，2017年在驅(qū)動下，歐盟經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，使本地制造業(yè)和建筑業(yè)受益匪淺。2018和2019年，制造業(yè)和建筑業(yè)有望保持健康發(fā)展，繼續(xù)為歐盟鋼鐵業(yè)提供穩(wěn)定而旺盛的下游用鋼需求。 扁平材方面：市場價格漲跌不一。在西北歐，卷材廠家正準(zhǔn)備繼續(xù)提高板材價格。但有業(yè)內(nèi)人士表示，歐盟兩家大鋼廠熱軋卷報價已經(jīng)高達600歐元/噸(746美元/噸)，繼續(xù)漲價幾無可能，因為按照600歐元/噸的價格，完全可以從巴西采購到冷軋卷，因此市場反應(yīng)有些不同步。比荷盧經(jīng)濟聯(lián)盟有經(jīng)理表示，如果熱卷價格再上漲25-30歐元，再加上裝卸、運輸，以及一些管理和成本，魯爾區(qū)交貨價就很可能超過650歐元，可能會失去市場。熱鍍鋅方面，有荷蘭人士稱，目前進口產(chǎn)品稀少，而且來自全球其他地區(qū)的報價不是很有競爭力，歐盟本土鋼廠報價在700歐元/噸以上，并且相對于熱軋卷或冷軋卷而言，熱鍍鋅很有可能實現(xiàn)漲價。在中厚板方面。雖然數(shù)月來s235中厚板交貨價幾乎都未觸及600歐元/噸(747美元/噸)，甚至還出現(xiàn)過暫時下跌現(xiàn)象，但現(xiàn)在價格已經(jīng)至少上漲20歐元/噸。有數(shù)據(jù)顯示，實際上漲幅很可能在30-40歐元，有人甚至說漲幅高達60歐元。更值得關(guān)注的是，西北歐綜合鋼廠大訂單交貨期長達16周。有市場經(jīng)理表示，我預(yù)計庫存將會出現(xiàn)缺口，并且經(jīng)銷商也將會提價。多數(shù)市場人士也贊同此觀點，并表示還會再次提價。有瑞士市場人士指出，中厚板交貨期范圍很大，從4周到超過12周不等，這說明市場需求相當(dāng)旺盛。有德國鋼貿(mào)經(jīng)理指出，目前北歐綜合鋼廠業(yè)務(wù)非常繁忙，不愿接受他們認為利潤太低的訂單。在出口方面。月中，歐盟熱軋板卷出廠價格為680美元/噸，較月初下跌10美元/噸。冷軋板卷出廠價格780美元/噸，下跌10美元/噸。在出口方面。歐盟熱軋板卷進口價格670美元/噸(cfr)，較之前下跌10美元/噸。冷軋板卷進口價格770美元/噸(cfr)，下跌5美元/噸(cfr)。螺紋鋼進口價格635美元/噸(cfr)，較2月1日下跌15美元/噸。 生意社公眾號 自巴西進口許可證發(fā)證數(shù)量4391.12萬噸，環(huán)比增加191.45%，金額35.26億美元，平均進口單價80.30美元/噸；清關(guān)數(shù)量1950.77萬噸，金額15.01美元。1月累計發(fā)證數(shù)量4391.12萬噸，金額35.26億美元，平均進口單價80.30美元/噸；清關(guān)數(shù)量1950.77萬噸，金額15.01億美元。 四、進口鐵礦石海運費情況 1-3月，地方財政收入同比增長9.1%。分區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)財政收入分別增長8.6%、10.2%、9.1%，其中稅收收入同比分別增長11.6%、20.2%、18.9%，比去年同期分別加快1.2個、4.1個、2.8個百分點。分地區(qū)看，全國有26個地區(qū)稅收收入實現(xiàn)兩位數(shù)增長，特別是中西部地區(qū)稅收增長較快。綜合來看，一季度全國財政收入特別是稅收收入較快增長，反映出我國經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，高質(zhì)量發(fā)展的條件不斷累積。
國內(nèi)礦方面，華北區(qū)域由于低品需求弱，加上唐山地區(qū)對大雪天氣未雨綢繆，提前補庫，導(dǎo)致部分礦山，選礦廠復(fù)產(chǎn)，精粉產(chǎn)量增加；東北區(qū)域除極個別礦山由于采礦的前期工程沒有做好導(dǎo)致當(dāng)前采礦出現(xiàn)問題，產(chǎn)量有所下降，加之鐵選廠年終檢修，精粉停產(chǎn)外，大部分在產(chǎn)礦山照常生產(chǎn)，因此精粉產(chǎn)量不見回落，此外尤其汽運受大雪天氣影響，礦山出貨不順，鋼廠方面伴隨冬儲結(jié)束，維持日常少量補庫為主，需求受阻，導(dǎo)致庫存累積。總體一月份國內(nèi)礦山精粉產(chǎn)量庫存呈現(xiàn)雙增態(tài)勢。助力 庫存：近期涂鍍板整體冷淡，市場行情低迷，臨近春節(jié)，終端下游整體開工率下降，經(jīng)銷商庫存消耗減少，存量增加，涂鍍板整體行情疲軟運行。助力 歐洲鋼材市場：走勢堅挺。該地區(qū)109.8點的鋼之家鋼材基準(zhǔn)價格指數(shù)，周環(huán)比上漲0.3%(漲幅收斂)，月環(huán)比上漲4.8%(漲幅擴大)，年同比上漲22.8%。 歐洲鋼材市場：繼續(xù)上漲。該地區(qū)106.3點的鋼之家鋼材基準(zhǔn)價格指數(shù)，周環(huán)比上漲0.6%(漲幅收斂)，月同比上漲20.7%(漲幅擴大)，年同比上漲20.7%。 簡測：基于中、韓、朝、日、越、泰、新、馬、印尼等，亞洲先后進入春節(jié)假期等情況，預(yù)測下半月的亞洲鋼市或現(xiàn)有價無市相對平淡的走勢。